Acción proforma

Acción proforma; una alternativa a la acción de prescripción positiva

Lic. Raymundo Manuel Salcedo Flores

En el mundo del derecho civil existe una amplia gama de posibilidades para lograr la regularización de un inmueble cuyo dueño real es diferente de quien aparece en el Registro Público de la Propiedad. Es fundamental que el abogado postulante conozca esas posibilidades y, de esa forma, ofrecer la solución más viable para su cliente, pues el trabajo fundamental del abogado es buscar la solución a los problemas jurídicos de su cliente.

En un artículo anterior (octubre 2021), hablé sobre las complicaciones que presenta el estándar probatorio de los juicios de usucapión o prescripción positiva, que es una de las primeras opciones que existen cuando se trata de regularizar un bien inmueble; esto porque la figura de la prescripción positiva permite al dueño obtener una declaración judicial que se inscribe como título de propiedad en el Registro Público de la Propiedad.

Sin embargo, el estándar probatorio en los juicios de prescripción positiva es elevado, debido al tipo de acción que se trata. La buena noticia es que en algunos casos existe una alternativa que no tiene un estándar probatorio tan alto y que, por lo tanto, implica una posibilidad de obtener un resultado similar sin necesidad de acudir al juicio de prescripción positiva. Esta alternativa es la llamada acción proforma, o juicio de otorgamiento y firma de escritura.

Vale la pena mencionar que este juicio prosperará cuando quien pretende iniciar el juicio adquirió el inmueble mediante un contrato con la persona que aparece como propietaria ante el Registro Público de la Propiedad; por lo que, en caso de existir terceros intermediarios entre el título que se tiene y la persona que aparece en el Registro Público, el juicio de otorgamiento y firma podría resultar infructuoso, pues puede haber una alta dificultad para escriturar; todo esto debe ponderarse al momento de elegir una u otra vías para intentar la regularización del inmueble.

En principio, podemos caracterizar la acción proforma como una acción personal, lo que la diferencia de la acción de prescripción positiva, que es una acción real; por lo tanto, la lógica que sigue a la acción proforma es distinta a la de la acción de usucapión. En tanto la usucapión tiene como columna vertebral la posesión y sus calidades, la acción proforma tiene como elemento fundamental el contrato, que carece de una forma que la Ley exige (escritura pública) y por lo tanto se demanda su otorgamiento; así que lo que interesa es probar que existe un acto jurídico y una obligación de hacer (otorgar la escritura), obligación que, en tratándose de actos traslativos de dominio de inmuebles, es una de las que se tienen por puestas, aunque no se expresen en el contrato.

Como se ha visto, el otorgamiento de escritura atiende a un tema netamente de obligaciones y no de derechos reales, por lo que no está a discusión si se es propietario o no, sino si las obligaciones del contrato base han quedado satisfechas; en ese tenor, es obligación del actor demostrar que ha cumplido con las obligaciones del contrato, si se trata de una compraventa (que es lo más frecuente), es necesario acreditar fehacientemente que se ha cubierto el precio correspondiente a la compraventa.

En este tenor, el juicio de otorgamiento de escritura es procedente independientemente de que se tenga o no la posesión de la cosa, la temporalidad de la posesión o su calidad; y no es necesario ofrecer pruebas encaminadas a demostrar la posesión, como sería la testimonial; basta con acreditar la existencia del acto jurídico que traslada el dominio y el cumplimiento de las obligaciones del actor. Al efecto, la otrora Tercera Sala de la Suprema Corte^[1] ha establecido que si existe un remanente del precio que no haya sido pagado, éste se puede exhibir ante el órgano jurisdiccional a fin de que éste lo ponga a disposición del demandado y así dar por cumplida dicha obligación.

Otra de las cuestiones que caracterizan la acción proforma es que se trata de una acción imprescriptible, por lo que se puede intentar en cualquier tiempo, independientemente de cuánto haya transcurrido entre la celebración del acto jurídico y el inicio de la instancia, característica que permite incluso a los sucesores iniciar y tener legitimación en esa acción, aunque el comprador y/o el vendedor ya hayan fallecido; pues el albacea de sus respectivas sucesiones puede iniciar, continuar y terminar dicho juicio.

Ahora bien, las ventajas de la acción proforma son múltiples, pero es importante precisar que, a diferencia de la prescripción positiva, donde la sentencia misma es ya el título de propiedad inscribible en el Registro Público, en la acción proforma la sentencia ordena la escrituración, aún rebeldía del demandado y significa que el actor deberá pagar honorarios notariales e impuestos aparte de los que genere el propio juicio, incluyendo la inscripción en el Registro Público.

Es importante precisar que, en algunos estados, como Jalisco, la legislación exige que quien efectuó la enajenación cuente con legitimación para realizar dicha acción, es decir, que se demuestre que quien vendió era propietario al momento de hacer dicha venta, disposición que, conforme a la tesis III.2o.C.101 C (10a.),^[2] no es inconvencional, lo que implica que este requisito también ha de satisfacerse en los casos en los que la legislación local así lo exija.

Finalmente, vale la pena puntualizar que la acción proforma no es una alternativa para todos los casos que versen sobre la regularización de un inmueble, sino sólo en aquellos en que la escrituración no implique mayores dificultades, es decir, cuando el demandado y el titular registral sean la misma persona, y cuando no existan gravámenes que puedan afectar el inmueble, aunque esta última cuestión se puede salvar en el caso de que el nuevo titular acepte los gravámenes correspondientes, lo cual no es siempre lo más deseable.

Como siempre, la decisión será del abogado, en conjunto con su cliente sobre cuál es la vía más conveniente para lograr la regularización del inmueble; y por ello es importante saber cuáles son las alternativas a elegir.

Al cerrar este último artículo del año 2021, quien esto escribe le desea al lector una feliz Navidad, así como todo lo mejor para 2022.

1. Registro digital 239465, Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volumen 217-228, Cuarta Parte, p. 70, de rubro “COMPRAVENTA. SI NO SE EXHIBE EL SALDO DEL PRECIO, NO PROCEDE LA ACCIÓN RECONVENCIONAL DE ESCRITURACIÓN.” ↑
2. Tesis III.2o.C.101 C (10a.), Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Décima Época, Libro 67, junio de 2019, Tomo VI, página 5077, Registro digital: 2020112, de rubro “ACCIÓN PROFORMA. EL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 23 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO, AL EXIGIR QUE EL ENAJENANTE CUENTE CON LEGITIMACIÓN LEGAL PARA TRANSMITIR EL BIEN INMUEBLE, NO ES INCONVENCIONAL, AL SER ACORDE CON LOS PARÁMETROS DE PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS HUMANOS.” ↑