Iris del Carmen Cruz De Jesús
I. Introducción
Tener una vivienda es tener un lugar donde construir la vida, donde se duerme, se cocina, se descansa, se celebra, se está enfermo, donde la existencia ocurre sin una audiencia. Gastón Bachelard la describe como “el primer universo del ser humano”[1]. Perder la vivienda es perder el lugar desde el que se es.
La vivienda se ha convertido en uno de los temas del periodismo actual. Los titulares no hablan de una problemática, sino de una crisis y no circunscrita en un solo lugar. Ciudad de México, Madrid, Paris, Londres, Dublín son apenas algunas ciudades donde la crisis se hace visible. Las causas varían según el contexto —el crecimiento de las urbes, la conversión de la vivienda en alquileres turísticos, la gentrificación— pero detrás de cada una de ellas hay una lógica común: la vivienda es tratada como un activo de inversión antes que como un derecho.
Hay quienes acumulan propiedades como fuente de ingresos y hay otros que solo tienen la opción de pagar un porcentaje del valor de una vivienda a través de una renta. Cuando el precio de los alquileres sube mucho más rápido que los salarios de quienes rentan, los inquilinos ya no pueden cubrir la renta, y el desahucio —o desalojo forzado— se convierte en una consecuencia de dicha brecha. Frente a esto, es frecuente escuchar que el propietario tiene derecho a hacer con su propiedad lo que considere, sin embargo, el derecho internacional de los derechos humanos hace tiempo reconoce la vivienda como un derecho fundamental, lo que coloca límites al tratamiento de la vivienda como un simple activo. Esa tensión no es nueva. En México, específicamente en el Estado de Veracruz, se pugnó por poner límites con una ley que protegía a los inquilinos de las rentas altas e, inclusive, imponía obligaciones a los propietarios.
El 4 de marzo de 2026, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió el Amparo Directo en Revisión 2265/2023, en el que se declaró la inconstitucionalidad de la porción normativa de un artículo de la Ley de Inquilinos de Veracruz de 1937, que daba lugar a la obligación de la persona propietaria que rentara un inmueble y necesitara recuperarlo a proporcionar una vivienda alternativa en las mismas condiciones del alquiler a la persona arrendataria. El presente artículo reflexiona sobre la decisión del alto tribunal respecto al derecho a la vivienda en México.
II. Contexto
a) La desigualdad heredada
En México, la concentración de la propiedad tiene raíces coloniales. Durante trescientos años, la Corona española repartió tierras entre la élite colonial y la Iglesia. Si bien la independencia rompió el vínculo con España y permitió a las mexicanas y mexicanos gobernarse a sí mismos, el modelo económico heredado permaneció intacto.
En 1856, un grupo de políticos afirmó que el problema de México era la concentración de las tierras —tanto las rurales como las urbanas— en manos improductivas, principalmente la Iglesia, y que la solución era liberarlas al mercado, así “circularían libremente y llegarían a otras manos”. Bajo esa lógica se impulsó la Ley Lerdo que apostaba por la propiedad privada individual como el “camino al progreso”. Esta ley trajo la prohibición de la propiedad colectiva y obligó tanto a la Iglesia como a las comunidades indígenas a vender sus tierras —pero no se tocó a la élite colonial—.
Sin embargo, en un país marcado por siglos de desigualdad colonial, ni los campesinos, ni las comunidades indígenas, ni los trabajadores tenían capital para comprarlas, en realidad, esas propiedades fueron adquiridas por quienes seguían concentrando la riqueza —de nuevo, la élite colonial, los comerciantes y extranjeros con décadas de presencia en el país—[2].
La concentración de la tierra tuvo una consecuencia directa sobre la vivienda, pues, quien no pudo acceder a las tierras, tampoco lo hizo respecto a techo propio y terminó pagando a los mismos grupos que habían acumulado la tierra. Así, el intento de cambio no solo reforzó la desigualdad en la tenencia de la tierra, sino que se extendió al acceso a la vivienda.
b) La respuesta local: Veracruz
Al llegar el porfiriato, la vivienda se proyectó como un negocio, el Estado no intervenía y los propietarios fijaban las rentas libremente. Esa concentración de riqueza y abandono estatal generó un descontento entre la población, lo que dio lugar a la Revolución mexicana. Este movimiento cambió la relación entre el Estado y la sociedad y logró la consolidación de la Constitución de 1917, donde se reconocieron los derechos sociales. Sin embargo, en aquel momento, el texto constitucional no estableció el derecho de vivienda, aunque la realidad tampoco esperó a que la Constitución lo dijera, al menos no en Veracruz.
De acuerdo con los datos estadísticos de 1921, el puerto de Veracruz contaba con 58,255 habitantes, de ese universo, solo 2,043 eran propietarios de bienes raíces; es decir, el 96.5% de los habitantes se veía en la necesidad de alquilar una vivienda a la clase privilegiada —conformada por extranjeros, principalmente españoles—[3].
Sin regulación y ante el crecimiento acelerado de la ciudad, los propietarios elevaron sus rentas hasta en un 500%[4]. Esta situación dio lugar a la huelga inquilinaria de 1922 y a la promulgación de la Ley del Inquilinato para el Estado de Veracruz de 1923 (en adelante la Ley de Inquilinato), cuyo objetivo era regular los arrendamientos de viviendas declarándolos de interés público, a fin de proteger a personas de bajos recursos que no podían negociar en igualdad de condiciones frente a los propietarios. Diez años después, en 1937, se expidió una versión más amplia de la ley que extendía su impacto al establecimiento de obligaciones para los propietarios entre ellas proporcionar una alternativa de vivienda cuando se necesitara recuperar el inmueble. Esa obligación representa el reconocimiento de que el problema del inquilinato no era contractual, sino habitacional.
c). El reconocimiento jurídico y sus límites
El reconocimiento del derecho a la vivienda a nivel federal llegó tarde y de manera fragmentada. En 1972 se incorporó al artículo 123º constitucional la obligación de las empresas de proporcionar habitaciones a sus trabajadores, lo que derivó en la creación de Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). La institución nació con un sesgo estructural que su propio nombre anuncia, estaba pensada para trabajadores con un empleo formal, o sea, que quienes quedaban fuera de la categoría no encontraban ninguna respuesta en ella.
En 1981, México firmó el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), comprometiéndose ante la comunidad internacional a garantizar el derecho a la vivienda. Dos años más tarde, ese compromiso se reflejó a nivel constitucional con la adición de un párrafo al artículo 4º, que reconoció dicho derecho y estableció que la ley determinará los instrumentos necesarios para su garantía. Con ese reconocimiento, la vivienda dejaba de ser, al menos en el papel, un bien que se obtenía o no según la capacidad económica de cada persona, para convertirse en una obligación del Estado.
El contenido de esa obligación ha sido precisado por el Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales (en adelante Comité DESC) en su Observación General Núm. 4, que establece que el derecho a la vivienda abarca todas las formas de tenencia, incluido el arrendamiento, y que el Estado debe garantizar la seguridad en la tenencia frente a desalojos arbitrarios y condiciones abusivas[5]. En esa misma línea, Leilani Farha, quien fuera Relatora Especial de la ONU sobre vivienda adecuada entre 2014 y 2020, puso de manifiesto en su informe de 2017 que tratar la vivienda como una mercancía y forma de acumulación de riqueza la desconecta de su función social, por lo que instó a los Estados a garantizar que toda inversión en vivienda reconozca esa función[6].
Conforme a lo anterior, es posible aseverar que la obligación del Estado no se agota con facilitar la propiedad, también implica garantizar condiciones dignas de habitación en cualquiera de sus formas, incluido el arrendamiento. Sin embargo, México solo ha respondido acercando la propiedad a quienes no la tenían a través del INFONAVIT, pero no se ha adentrado a proteger a quienes habitan en renta. El arrendamiento se rige por el Código Civil, donde las partes acuerdan plazos y precios, no hay protección contra desalojos ni obligación de ofrecer alternativas. Es decir, la misma idea que apostó por el mercado como solución en 1856 sigue siendo, en materia de arrendamiento, la respuesta federal un siglo y medio después.
III. El caso
a) Hechos y recorrido procesal
En 2019, una persona propietaria de un inmueble en Veracruz demandó la terminación del contrato de arrendamiento que había firmado con la inquilina de su inmueble desde el 31 de diciembre de 1959 —es decir, un contrato de más de sesenta años—. La inquilina señaló que la propietaria debía sujetarse al artículo 16 de la Ley que establecía:
“[c]uando algún propietario necesite hacer uso personal de alguna casa o vivienda que tenga dada en arrendamiento, puede pedir su desocupación, previa comprobación ante el Juez competente de la necesidad de ocuparla; pero tiene la obligación de proporcionar otra al inquilino en las mismas condiciones de alquiler”.
En primera instancia, la persona juzgadora consideró que el contrato de arrendamiento se regía por el Código Civil y no por la Ley, así que la propietaria tenía derecho a recuperar su inmueble y ordenó la desocupación de la inquilina. Frente a esa decisión, la inquilina interpuso un recurso de apelación y la Sala Civil le dio la razón, en el sentido de que la propietaria no podía pedir la desocupación sin cumplir con requisitos adicionales, entre ellos conseguir una vivienda alternativa para la persona inquilina, por lo que revocó la sentencia apelada.
La propietaria promovió un juicio de amparo en el que argumentó que la renta que recibía era “un absurdo económico” —una cantidad que tras la reconversión monetaria de 1992 equivalía literalmente a centavos— lo cual vulneraba su dignidad humana y su derecho al mínimo vital, y que la obligación de conseguirle una vivienda alternativa a la inquilina era una carga desproporcionada. El Tribunal Colegiado consideró que los argumentos de la persona arrendadora para cuestionar la constitucionalidad e inconvencionalidad de la Ley eran insuficientes; y, consecuentemente, negó el amparo.
Dada esa respuesta, la propietaria interpuso un recurso de revisión reiterando esos argumentos. El Pleno acotó el análisis a la porción normativa del artículo 16 de la Ley y, a través de un test de proporcionalidad, determinó que la obligación de conseguir una vivienda alternativa en las mismas condiciones era desproporcionada, por lo que, revocó la sentencia recurrida y concedió el amparo a la propietaria.
b). El debate del Pleno
La versión taquigráfica de la sesión revela que ningún ministro apoyó el proyecto sin reservas. El resultado fue siete votos a favor y dos en contra. Cinco de los siete votos favorables vinieron acompañados de votos concurrentes o separaciones metodológicas.
Los dos votos en contra —del Ministro Espinosa Betanzo y del Ministro Guerrero García— no cuestionaron que el artículo 16 fuera inconstitucional, consideraron que los artículos de la Ley no fueron aplicados en perjuicio de la parte quejosa y que por tanto el Pleno no podía pronunciarse sobre su constitucionalidad. Entre los votos concurrentes, la Ministra Ortiz Ahlf señaló que es el Estado, no el propietario particular, quien tiene la obligación constitucional e internacional de garantizar la vivienda. La Ministra Batres Guadarrama, por su parte, señaló que el Congreso de Veracruz debería emitir una nueva ley de vivienda que recogiera los desarrollos normativos posteriores a 1937.
A diferencia de otros casos donde la SCJN exhortaba al Congreso a legislar, en esta ocasión no se hizo. Esto podría obedecer a una posición sobre los límites del Poder Judicial frente a la función del legislador, en la que se sostiene que el Poder Judicial resuelve un caso y declara la inconstitucionalidad cuando corresponde, pero no le prescribe al legislador qué hacer, ni en qué plazo, pues este actúa por mandato democrático y no por instrucción judicial.
IV. Reflexiones
El ADR 2265/2023 pone sobre la mesa el caso de una inquilina que lleva sesenta años habitando un lugar —probablemente con su familia— y que al perder ese espacio no solo pierde un techo sino el lugar desde el que es; y una propietaria que recibe como contraprestación una cantidad que no representa nada frente a la inflación ni al valor real del inmueble. Por más que resulte tentador leer este enfrentamiento como el de una víctima y una villana, ninguna de las dos figuras eligió estar donde está. La renta tan baja no es el resultado de la generosidad de la propietaria ni de la avaricia de la inquilina, es el efecto de la reconversión monetaria.
Cuando el Estado no garantiza el acceso a la vivienda la tensión entre quien necesita habitar y quien necesita recuperar su propiedad se convierte en un problema individual, que se resuelve caso por caso en los tribunales sin que nadie atienda la causa estructural. Esto, porque, como se mencionó, el arrendamiento se rige por el Código Civil, donde la vivienda es tratada como cualquier otro objeto de intercambio, dejando de lado que una de las partes llega a la negociación con una necesidad vital y otra con un activo.
La sentencia resuelve que el propietario no puede cargar con la obligación en materia de vivienda. El Comité DESC ya había establecido que esa carga es del Estado; cuando una persona es desalojada, es el Estado quien debe proveer las alternativas habitacionales[7]. El problema no está en que nadie lo sepa, sino en que nadie ha hecho nada con ello. Gargarella sostiene que cuando hay derechos sociales en juego, los tribunales deben abrir un diálogo con otros poderes[8], en este caso, el diálogo no ocurrió. Entonces, si el Poder Judicial resuelve el caso y se detiene ahí, y el Ejecutivo no lo impulsa, ¿quién le avisa al Congreso que hay trabajo por hacer? La propia historia tiene una respuesta. La Ley de Inquilinato no nació de la generosidad del Estado sino de una huelga. La organización es la forma en que los derechos sociales se vuelven reales cuando las instituciones no actúan por sí solas.
La pregunta que sigue es ¿hacia donde tendría que apuntar esa organización? La experiencia comparada ofrece una pista. Las ciudades que han intentado resolver la crisis desde adentro del mercado —regulando precios y poniendo topes de renta— no han logrado contenerla. Irlanda estableció los topes de renta desde 2016 y los alquileres han subido casi un 80% de acumulado en una década[9]. Viena muestra otro camino. Después de la Primera Guerra Mundial, el gobierno de la ciudad introdujo impuestos progresivos sobre la construcción privada para financiar un programa masivo de vivienda pública[10], pero no vendió esas viviendas, las gestionó. Hoy, el 40% de las viviendas de la ciudad pertenecen al Estado y a asociaciones sin fines de lucro, lo que mantiene esa parte del mercado fuera de la especulación. El resultado no es solo que las rentas sean bajas —mientras que en Madrid y Barcelona el alquiler consume el 74% del salario promedio, en Viena, solo el 37%[11]— sino que cuando alguien es desalojado, hay algo a lo que acudir. El desalojo no es el fin porque existe una red que te recibe.
En México esa red no existe todavía. No porque nadie sepa que hace falta, sino porque la lógica que ha regulado la vivienda premia la acumulación y castiga la necesidad. Es una lógica incompatible con los derechos humanos, pues hay bienes tan esenciales para la dignidad humana que no pueden quedar sujetos a la capacidad de pago; la vivienda es uno de ellos. Mientras eso no cambie cada desalojo seguirá siendo una pregunta sin respuesta institucional, y la respuesta seguirá dependiendo, como en 1922, de quienes decidan salir a pedirla.
Referencias
- Bachelard, Gastón. La poética del espacio. México: Fondo de Cultura Económica, 1957.
- Bazant, Jan. Los bienes de la Iglesia en México (1856-1875): aspectos económicos y sociales de la Revolución liberal. México: El Colegio de México, 1971.
- Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Observación General Núm. 4: El derecho a una vivienda adecuada (párrafo 1 del artículo 11 del Pacto). U.N. Doc. E/1991/23, 13 de diciembre de 1991.
- Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Observación General Núm. 7: El derecho a una vivienda adecuada: los desalojos forzosos. U.N. Doc. E/1999/22, 16º período de sesiones, 1997.
- Consejo de Derechos Humanos de la ONU. Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este respecto. A/HRC/34/51, 2017.
- Consejo de la Unión Europea. “La crisis de la vivienda en la UE”. https://www.consilium.europa.eu/es/policies/housing-crisis/
- Decreto sobre Desamortización de Fincas Rústicas y Urbanas que Administren como Propietarios las Corporaciones Civiles o Eclesiásticas de la República (Ley Lerdo), 25 de junio de 1856.
- García Mundo, Octavio. El movimiento inquilinario de Veracruz, 1922. México: SepSetentas, 1976.
- Gargarella, Roberto. Por una justicia dialógica: El Poder Judicial como promotor de la deliberación democrática. Buenos Aires: Siglo Veintiuno Editores, 2014.
- Kadi, Justin. “Recommodifying Housing in Formerly ‘Red’ Vienna?” Housing, Theory and Society, vol. 32, núm. 3, 2015, pp. 247-265. https://doi.org/10.1080/14036096.2015.1024885
- Lyons, Ronan. ie Rental Report 2026 Q1. Daft.ie, 2026. https://www.daft.ie/report
- Premrov, Tamara y Matthias Schnetzer. “Council Housing and Neighbourhood Income Inequality in Vienna”. Urban Studies, 2022. https://doi.org/10.1177/00420980221119408
- Suprema Corte de Justicia de la Nación. Amparo Directo en Revisión 2265/2023. Sentencia del 4 de marzo de 2026.
[1] Bachelard, Gastón. La poética del espacio. México: Fondo de Cultura Económica, 1957, p. 34.
[2] Cfr., Jan Bazant, Los bienes de la Iglesia en México (1856-1875): aspectos económicos y sociales de la Revolución liberal, El Colegio de México, 1971.
[3] García Mundo, Octavio. El movimiento inquilinario de Veracruz, 1922. México: SepSetentas, 1976, pp. 25-26
[4] Ibidem p. 19
[5] Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Observación General No. 4: El derecho a una vivienda adecuada (párrafo 1 del artículo 11 del Pacto). E/1991/23. 13 de diciembre de 1991, párr. 8(a).
[6] Consejo de Derechos Humanos de la ONU, Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este respecto, A/HRC/34/51, 2017, párr. 75.
[7] Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Observación General Núm. 7, El derecho a una vivienda adecuada: los desalojos forzosos, 16º período de sesiones, 1997, U.N. Doc. E/1999/22, párr. 16.
[8] Gargarella, Roberto. “El nuevo constitucionalismo dialógico frente al sistema de los frenos y contrapesos”. Por una justicia dialógica: El Poder Judicial como promotor de la deliberación democrática. Buenos Aires: Siglo Veintiuno Editores, 2014.
[9] Ronan Lyons, Daft.ie Rental Report 2026 Q1, Daft.ie, 2026, pp. 3 y 5. Disponible en: https://www.daft.ie/report
[10] Kadi, J. (2015). “Recommodifying Housing in Formerly ‘Red’ Vienna?” Housing, Theory and Society, 32(3), 247-265.
[11] Consejo de la Unión Europea. “La crisis de la vivienda en la UE”. 2025. Disponible en: https://www.consilium.europa.eu/es/policies/housing-crisis/