Ariana Sánchez Buenrostro
El arrendamiento de inmuebles es una relación jurídica en la que la confianza entre las partes cobra un peso particular. A diferencia de otras operaciones patrimoniales que se agotan prácticamente con la celebración del acto, el arrendamiento es de tracto sucesivo: el cumplimiento de las obligaciones se proyecta hacia el futuro. El propietario entrega a otra persona el uso y goce temporal de un bien que conserva dentro de su patrimonio, y desde ese momento queda expuesto a contingencias cuya actualización no puede conocer con certeza al momento de contratar.
La falta de pago de las rentas, el deterioro del inmueble, su uso para fines distintos de los convenidos, la insolvencia sobrevenida, el incumplimiento de obligaciones accesorias y, en última instancia, la negativa a restituir la posesión al concluir el contrato son los riesgos que ordinariamente acompañan esta clase de operaciones. El ordenamiento jurídico reconoce acciones y procedimientos para exigir el cumplimiento, obtener la rescisión, reclamar las prestaciones adeudadas y recuperar la posesión. Sin embargo, la existencia de estos mecanismos jurisdiccionales no ha impedido que, alrededor del arrendamiento, se desarrolle progresivamente una estructura privada destinada a anticipar, distribuir y administrar esos mismos riesgos.
Investigación de posibles arrendatarios, comprobación de ingresos, referencias personales y comerciales, fiadores, obligados solidarios, depósitos, penas convencionales, pólizas jurídicas y convenios celebrados mediante mecanismos alternativos de solución de controversias: todo ello forma ya parte de la práctica cotidiana del mercado inmobiliario. El fenómeno es jurídicamente relevante porque revela una transformación en la manera en que se procura seguridad dentro de las relaciones privadas. Esa seguridad ya no se busca exclusivamente mediante la posibilidad de acudir, después del conflicto, ante un órgano jurisdiccional, sino a través de una serie de instrumentos que operan antes de la entrega del inmueble, durante la vigencia del contrato e incluso frente a la eventual aparición de una controversia.
A este fenómeno propongo llamarlo privatización de la gestión de la seguridad jurídica en el arrendamiento de inmuebles. La expresión no pretende sostener que la función jurisdiccional haya sido desplazada, ni que los particulares hayan adquirido facultades coercitivas propias del Estado. La hipótesis que aquí se sostiene es más precisa: la seguridad jurídica en esta materia se ha convertido en un sistema escalonado de gestión del riesgo, en el que los particulares previenen e identifican riesgos, el contrato los distribuye y fija consecuencias para su actualización, los mecanismos alternativos permiten prevenir o gestionar consensualmente la controversia con efectos reconocidos por el ordenamiento, y el Estado conserva, en última instancia, la potestad coercitiva necesaria para hacer efectivos los derechos cuando el cumplimiento voluntario resulta imposible.
De ahí que privatización de la seguridad jurídica no equivalga a privatización de la justicia. Lo que se modifica no es la titularidad de la función, sino el momento, el instrumento y la intensidad con que intervienen los particulares y el Estado.
I. De la tutela reactiva a la gestión preventiva del riesgo
La seguridad jurídica en el arrendamiento admite dos lecturas distintas. La primera es reactiva: producido el incumplimiento, el ordenamiento proporciona al acreedor los instrumentos necesarios para exigir las consecuencias jurídicas correspondientes. La segunda es preventiva: antes de que el incumplimiento ocurra, las partes adoptan mecanismos dirigidos a disminuir su probabilidad, identificar anticipadamente factores de riesgo o reducir sus consecuencias patrimoniales.
La tutela jurisdiccional pertenece predominantemente al primer modelo, pues presupone, por regla general, una controversia ya existente y susceptible de someterse al conocimiento de una autoridad. En cambio, buena parte de las prácticas que hoy acompañan la celebración de un contrato de arrendamiento pertenece al segundo. La diferencia temporal es determinante: cuando el propietario entrega materialmente un inmueble, no ignora cuáles serán sus derechos en caso de incumplimiento; lo que ignora es si la persona a quien entrega la posesión cumplirá en el futuro y, de no hacerlo, cuál será el costo económico y temporal de hacer valer esos derechos.
El mercado inmobiliario ha respondido trasladando parte de la gestión de esa incertidumbre al momento previo a la contratación. De ahí nace la investigación de la contraparte: la comprobación de identidad, domicilio, ingresos, actividad económica, referencias y, en ciertas operaciones, situación patrimonial del futuro obligado, dirigida a reducir la asimetría entre quien entrega el inmueble y quien solicita recibirlo.
Conviene subrayar que no se trata propiamente de una garantía. Una investigación favorable no asegura el cumplimiento futuro, ni elimina la posibilidad de una insolvencia sobrevenida, ni permite anticipar todas las circunstancias que pueden alterar la relación contractual. Su función es otra: proporcionar información suficiente para que una de las partes pueda decidir racionalmente si asume determinado riesgo contractual. Por eso conviene distinguir entre información, prevención y garantía: la investigación identifica factores de riesgo; la selección de la contraparte es ya una decisión preventiva; y las garantías personales o reales buscan ampliar las posibilidades de satisfacción del crédito si el incumplimiento finalmente se materializa.
La práctica contractual confirma esta estructura: antes de entregar la posesión, se busca conocer quién asumirá las obligaciones y qué patrimonio podrá responder por ellas.
Surge así el primer nivel de privatización de la seguridad jurídica: la seguridad preventiva privada. El Estado proporciona el régimen jurídico general del contrato y los instrumentos jurisdiccionales para exigirlo; los particulares, por su parte, realizan por cuenta propia la evaluación inicial del riesgo que están dispuestos a asumir.
II. El contrato como instrumento privado de distribución del riesgo
La segunda manifestación del fenómeno se produce en el propio diseño contractual. El contrato de arrendamiento no es solamente la fuente de las obligaciones principales —conceder el uso o goce temporal del inmueble y pagar por ello un precio cierto—; en la práctica contemporánea funciona también como un verdadero instrumento de distribución de riesgos, mediante el cual las partes procuran anticipar acontecimientos futuros y asignarles consecuencias jurídicas.
Así ocurre con los intereses moratorios, los depósitos, las penas convencionales, las obligaciones de conservación, las reglas sobre reparaciones, las restricciones al uso del inmueble, las prohibiciones de subarrendamiento, los mecanismos de notificación, las inspecciones pactadas y las causas específicas de rescisión.
Estas estipulaciones muestran una evolución funcional del contrato: ya no se limita a establecer qué debe hacer cada parte, sino que anticipa el incumplimiento, asigna sus consecuencias y reduce la incertidumbre que produciría dejar ciertos acontecimientos futuros sin regulación convencional.
En este punto cobran especial importancia las garantías personales. La incorporación de un fiador o de un obligado solidario amplía subjetivamente el ámbito de responsabilidad frente al acreedor: el riesgo deja de concentrarse exclusivamente en la capacidad patrimonial de quien recibe el inmueble y se distribuye mediante la incorporación de una tercera persona obligada.
Con todo, la acumulación de instrumentos de protección no debe confundirse con la creación de potestades privadas de ejecución, y en esto se juega un punto decisivo. La autonomía de la voluntad permite a las partes configurar el contenido de una relación jurídica dentro de los límites que fija el ordenamiento: distribuir riesgos, establecer garantías, prever consecuencias frente al incumplimiento. Lo que no permite es convertir al acreedor en órgano de ejecución de sus propios derechos.
El artículo 17 constitucional lo establece con claridad al disponer que ninguna persona puede hacerse justicia por sí misma ni ejercer violencia para reclamar su derecho, al tiempo que reconoce que las leyes deberán prever mecanismos alternativos de solución de controversias. Existe, por tanto, una frontera estructural entre autonomía y coerción: el particular puede prevenir el riesgo, diseñar contractualmente sus consecuencias y exigir voluntariamente el cumplimiento de lo pactado, pero no puede sustituir unilateralmente la función coercitiva del Estado cuando la contraparte se resiste a cumplir.
III. La privatización de la seguridad jurídica y los mecanismos alternativos de solución de controversias
La incorporación de los mecanismos alternativos de solución de controversias modifica considerablemente el esquema anterior, porque introduce una forma de gestión de la seguridad jurídica que no puede clasificarse sencillamente como pública o privada. El artículo 17 constitucional los reconoce como una vía de solución de controversias distinta de la jurisdicción tradicional, y la jurisprudencia federal ha llegado a reconocer que el acceso a esos mecanismos, cuando están previstos legalmente, forma parte del derecho de acceso a la justicia y posee la misma dignidad constitucional que el acceso a la jurisdicción estatal.
La Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias profundiza esa configuración. Su artículo 2 permite su aplicación por conducto de personas facilitadoras tanto en el ámbito público como en el privado, sujetas al régimen de certificación correspondiente, y atribuye a estas personas obligaciones de verificar identidad y personalidad, conducir el mecanismo conforme a sus principios, revisar los requisitos de existencia y validez del convenio, y realizar las actuaciones necesarias para su registro.
Por eso la intervención privada en esta materia tiene una naturaleza distinta de la investigación de solvencia o del diseño contractual. En aquellos casos la seguridad se construye esencialmente mediante instrumentos privados; en los mecanismos alternativos, en cambio, los particulares intervienen dentro de una estructura jurídicamente institucionalizada. El fenómeno puede describirse como una privatización regulada de la gestión del conflicto, pero no como una privatización de la función jurisdiccional: la persona facilitadora no sustituye al juez ni adquiere la potestad de imponer unilateralmente una solución. En los mecanismos autocompositivos, la solución sigue descansando en la voluntad de las partes, y la doctrina lo ha destacado desde la incorporación constitucional de estos mecanismos: en la negociación, la mediación y la conciliación son las partes quienes conservan el control sobre la solución, mientras que la persona tercera que interviene carece de autoridad para imponerles un resultado.
En el arrendamiento, las partes pueden anticipar desde el inicio las consecuencias de determinados acontecimientos y construir consensualmente un marco para su eventual actualización; el mecanismo alternativo deja así de ser exclusivamente una alternativa al juicio después del incumplimiento, para convertirse en un instrumento preventivo de seguridad jurídica. La práctica desarrollada al menos en Jalisco lo ilustra con claridad.
IV. De la prevención privada a la seguridad institucionalizada
Lo anterior permite proponer una clasificación de la seguridad jurídica en el arrendamiento de inmuebles en distintos niveles. El primero corresponde a la seguridad preventiva privada, la investigación de la contraparte, la comprobación de identidad, el análisis de solvencia, las referencias y demás instrumentos destinados a proporcionar información antes de asumir el riesgo contractual. El segundo es la seguridad contractual, en la que el riesgo identificado se distribuye mediante cláusulas, garantías personales, depósitos, penas convencionales y obligaciones específicas. El tercero es una seguridad autocompositiva institucionalizada, construida mediante los mecanismos alternativos de solución de controversias. Y el cuarto corresponde a la **seguridad jurisdiccional y coercitiva**, en la que interviene necesariamente el Estado cuando el cumplimiento voluntario ha fracasado.
Estos niveles no operan como compartimentos estancos; pueden encontrarse integrados dentro de una misma operación.
Se produce así una secuencia jurídicamente relevante: información → prevención → distribución contractual del riesgo → institucionalización del acuerdo → eventual coerción estatal. La seguridad jurídica deja de depender de un único mecanismo y pasa a construirse mediante la interacción sucesiva de varios.
Esto explica por qué la expresión “privatización de la seguridad jurídica” no debe entenderse como retirada del Estado. Al contrario: conforme aumenta la intensidad de los efectos perseguidos, aumenta también la presencia institucional del ordenamiento jurídico. En la fase de investigación, la intervención estatal es indirecta y se manifiesta a través de las normas que delimitan la actuación de los particulares. En la fase contractual, el ordenamiento proporciona las categorías jurídicas y fija los límites de la autonomía de la voluntad. En la fase autocompositiva, regula la actuación de las personas facilitadoras y atribuye efectos jurídicos al convenio. Y cuando resulta indispensable ejercer coerción, aparece directamente la autoridad jurisdiccional. La privatización, en suma, no es absoluta, sino gradual y funcional.
V. El convenio preventivo como mecanismo de transformación de la seguridad jurídica
El punto de inflexión entre la seguridad estrictamente privada y la intervención estatal se encuentra en los efectos jurídicos que se atribuyen al convenio celebrado mediante mecanismos alternativos. La Ley General establece que los convenios suscritos por las partes y por la persona facilitadora que satisfagan los requisitos legales, una vez registrados e inscritos en el sistema correspondiente, producen efectos de cosa juzgada. En Jalisco existía ya una construcción semejante: la legislación estatal dispone que el convenio ratificado y sancionado por el Instituto de Justicia Alternativa se considera como sentencia que hubiere causado ejecutoria, con los efectos correspondientes para su ejecución forzosa.
La continuidad conceptual entre ambos modelos es evidente: la voluntad de las partes produce un acuerdo, pero es el ordenamiento jurídico el que cualifica sus efectos y permite que trascienda de un simple acuerdo privado a un instrumento susceptible de ejecución.
Aquí se encuentra una de las manifestaciones más interesantes del fenómeno estudiado: el Estado ya no necesita resolver materialmente el fondo de la controversia para producir seguridad jurídica, sino que puede reconocer efectos jurídicos a una solución construida por los propios particulares dentro de un procedimiento regulado. Se transforma así la función estatal. En el modelo jurisdiccional clásico, el Estado recibe la controversia, determina el derecho aplicable, decide quién tiene razón y, eventualmente, impone coactivamente el cumplimiento. En el modelo autocompositivo, en cambio, las partes construyen la solución y la persona facilitadora conduce el procedimiento dentro de las condiciones establecidas por el ordenamiento, mientras el Estado conserva la regulación del sistema y reconoce efectos al resultado obtenido. No desaparece la autoridad pública: cambia el lugar que ocupa dentro del proceso de producción de seguridad jurídica.
VI. La coerción como límite de la privatización
Existe, sin embargo, una frontera que los mecanismos privados y autocompositivos no pueden atravesar: la coerción. El artículo 17 constitucional es categórico al prohibir que una persona se haga justicia por sí misma, y esta prohibición adquiere particular relevancia en materia de arrendamiento. La existencia de una cláusula contractual de rescisión, de una obligación de restitución o incluso de un convenio susceptible de ejecución no autoriza al propietario a recuperar materialmente el inmueble mediante actos unilaterales de fuerza cuando quien lo posee se niega a entregarlo.
La autonomía privada puede determinar obligaciones y consecuencias jurídicas; el mecanismo alternativo puede permitir que las partes construyan anticipadamente una solución; el convenio puede adquirir los efectos que el ordenamiento le atribuye. Pero la ejecución material frente a la resistencia del obligado requiere siempre intervención estatal: al regular las consecuencias del incumplimiento, no atribuye a la parte acreedora la facultad de ejecutar directamente lo convenido, sino que contempla expresamente la necesidad de acudir a la vía de ejecución forzosa o de apremio ante la autoridad judicial. En etapas posteriores se contempla embargo y lanzamiento, pero siempre dentro del procedimiento de ejecución correspondiente; incluso el auxilio de la fuerza pública aparece vinculado a las diligencias realizadas en ese procedimiento.
La práctica confirma así la frontera conceptual que permite delimitar correctamente la privatización de la seguridad jurídica: el particular puede investigar el riesgo, distribuirlo contractualmente y participar en la construcción consensuada de una solución jurídicamente vinculante, pero no puede ejercer por sí mismo la coerción necesaria para imponerla. Esa potestad permanece en el Estado, lo que permite comprender que la jurisdicción no desaparece con el desarrollo de mecanismos preventivos: simplemente deja de ser necesariamente el primer instrumento al que recurren las partes, y se transforma en la garantía última del sistema.
VII. La privatización de la seguridad jurídica como modelo escalonado
De lo desarrollado hasta aquí puede proponerse un modelo escalonado para explicar la gestión contemporánea de la seguridad jurídica en el arrendamiento de inmuebles. En un primer nivel se encuentra la prevención privada del riesgo, cuya finalidad es proporcionar información suficiente para decidir si se celebra la operación y bajo qué condiciones: investigación, identificación, comprobación de solvencia y referencias pertenecen a este momento. En un segundo nivel aparece la distribución contractual del riesgo: las partes ya han decidido contratar y utilizan el contrato para determinar obligaciones, incorporar garantías y establecer las consecuencias previsibles de determinados incumplimientos. En el tercer nivel se encuentra la prevención y gestión institucionalizada del conflicto mediante mecanismos alternativos, donde la autonomía privada deja de operar exclusivamente a través del contrato y se inserta en una estructura normativamente regulada, conducida, cuando corresponde, por una persona facilitadora capaz de producir convenios a los que el ordenamiento atribuye efectos jurídicos reforzados. Finalmente, en el cuarto nivel aparece la tutela jurisdiccional coercitiva, necesaria cuando existe resistencia al cumplimiento y éste sólo puede conseguirse mediante actos de autoridad.
La relación entre estos cuatro niveles demuestra que el sistema contemporáneo de seguridad jurídica en el arrendamiento no responde a una oposición sencilla entre justicia pública y mecanismos privados, sino a una auténtica arquitectura público-privada de gestión del riesgo. Los particulares asumen progresivamente funciones de prevención y organización de sus relaciones jurídicas; las personas facilitadoras canalizan institucionalmente la autonomía de las partes; y el Estado establece las reglas, reconoce los efectos de determinados acuerdos y conserva el monopolio de la coerción.
Esta estructura también permite replantear el significado de las llamadas pólizas jurídicas. La denominación comercial puede sugerir la existencia de un instrumento unitario de protección cuando, en realidad, bajo ella se agrupan funciones jurídicamente distintas: investigación, elaboración contractual, constitución de garantías, acompañamiento en mecanismos alternativos y eventual asistencia frente al incumplimiento. Desde la perspectiva aquí propuesta, lo relevante no es la denominación del producto, sino qué riesgo pretende administrar cada uno de sus componentes y mediante qué instrumento jurídico lo hace. Una investigación no garantiza. Una garantía no ejecuta. Un contrato no autoriza la autotutela. Un convenio no convierte a una de las partes en autoridad. Cada instrumento ocupa un lugar determinado dentro de la cadena de seguridad jurídica, y reconocer esas diferencias permite sustituir la idea comercial de “blindaje” por una concepción jurídicamente más precisa: la gestión escalonada del riesgo.
Conclusiones
La expansión de mecanismos privados alrededor del arrendamiento de inmuebles constituye algo más que una modificación de las prácticas contractuales: refleja una transformación en la forma en que los particulares procuran seguridad jurídica dentro de relaciones patrimoniales cuya ejecución se prolonga en el tiempo. La investigación de la contraparte, el análisis de solvencia, la incorporación de fiadores u obligados solidarios, las garantías, los depósitos, las penas convencionales y demás mecanismos contractuales muestran que una parte de la seguridad jurídica se construye hoy antes de que exista una controversia susceptible de someterse a un tribunal.
No se trata necesariamente de una reacción frente a la inexistencia de tutela estatal, pues el ordenamiento reconoce acciones para exigir el cumplimiento y mecanismos jurisdiccionales para solucionar controversias. El desplazamiento se explica mejor por la diferencia entre una tutela predominantemente reactiva y una necesidad económica de administrar anticipadamente el riesgo. En ese sentido, la privatización de la seguridad jurídica debe entenderse como el traslado parcial de determinadas funciones de prevención, identificación y distribución del riesgo hacia los propios participantes de la relación jurídica.
Los mecanismos alternativos de solución de controversias profundizan este fenómeno y, al mismo tiempo, impiden reducirlo a una simple dicotomía entre lo público y lo privado. Su incorporación constitucional como vía de acceso a la justicia, y la posibilidad de que intervengan personas facilitadoras tanto en ámbitos públicos como privados, revelan un modelo en el que la solución de una controversia no necesita provenir de una decisión jurisdiccional para adquirir relevancia jurídica. Más aún: su dimensión preventiva permite incorporarlos desde el nacimiento mismo de determinadas relaciones contractuales. En materia de arrendamiento, el convenio preventivo constituye así un punto de encuentro entre la gestión privada del riesgo y el sistema público de justicia.
Por ello, la privatización de la seguridad jurídica no implica privatización de la justicia ni desaparición del Estado. Lo que existe es una redistribución funcional: el particular investiga y selecciona el riesgo que está dispuesto a asumir; las partes lo distribuyen mediante el contrato; los mecanismos alternativos permiten prevenir y gestionar consensualmente la controversia dentro de una estructura jurídicamente reconocida; y cuando el cumplimiento requiere coerción, el Estado reaparece como titular de una potestad que nunca fue transferida.
Puede afirmarse, en consecuencia, que la seguridad jurídica en el arrendamiento de inmuebles funciona hoy mediante un modelo escalonado de prevención privada, distribución contractual, autocomposición institucionalizada y coerción estatal. El tránsito de la jurisdicción hacia mecanismos preventivos no representa la retirada del Estado del tráfico inmobiliario, sino una transformación de su función: deja de ser necesariamente el primer espacio en el que se administra el riesgo, para convertirse también en regulador del sistema, reconocedor de efectos jurídicos y garante último de su cumplimiento.
La frontera, en todo caso, permanece claramente definida: los particulares pueden prevenir el riesgo y gestionar consensualmente el conflicto; la coerción sigue perteneciendo al Estado. Es precisamente en esa interacción —y no en la sustitución de uno por otro— donde se encuentra la configuración contemporánea de la seguridad jurídica en el arrendamiento de inmuebles.
Fuentes de consulta
Instituto de Justicia Alternativa del Estado de Jalisco. (s.f.). Guía de mediación/conciliación en materia civil. Gobierno de Jalisco, Poder Judicial.
Instituto de Justicia Alternativa del Estado de Jalisco. (2026). Solicitud de trámite de Convenio Preventivo de Arrendamiento (Ficha JAL-IJA-DIRMET-002). Gobierno de Jalisco, Poder Judicial. https://ija.gob.mx
Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias. Diario Oficial de la Federación, 26 de enero de 2024 (México).